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香港寫字樓空置率創新高

香港經濟導報 记者:何潔霞 编辑:趙芃程 【第3561期 2024-01-23 發表】

 

香港經濟不景氣,拖累通關後的商廈市場仍未見起色。1月11日,滙豐研究發報告,唱淡香港寫字樓市場,指寫字樓的空置率升至12.9%,創約20新高,甚至高於2003年沙士爆發時,但仍低於全球水平16%。今年情況會如何?記者特別採訪多位測量師,他們表示,今年寫字樓租賃需求預計將保持低迷,導致大多數商業區的租賃活動處於低水平,租金保持疲軟。

 

香港寫字樓三重打擊

 

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,2023年整體甲級寫字樓空置率升至16.4%,涉及樓面達到1,430萬平方呎,同創歷史新高,空置樓面相當於7幢中環國際金融中心2期。

他指出,香港寫字樓市場遭受三重打擊,包括混合工作方式令更多人在家工作、更高的利率環境,以及嚴重的供過於求。

根據萊坊統計資料顯示,上月中環甲廈空置率達10.4%,為近年新高,在租務氣氛疲弱下,租金持續現調整。又據萊坊每月商廈租金走勢,10月中環整體商廈租金按月跌0.5%,報99.9元,2023年已跌7.8%。金鐘、上環及灣仔等邊綫地段,租金同樣下跌,惟跌幅低於中環,如灣仔今年租金跌約0.3%。

他指,由於寫字樓租賃市場氣氛較差,租賃勢頭進一步放緩。目前寫字樓租賃需求萎縮和空置率高企,租金繼續下跌。他強調,高空置率令中環的租金承受很大的壓力。中環租賃表現較差,當中律師行的租賃活動繼續保持活躍,律師行和大律師事務所繼續成為中環寫字樓市場的租賃需求動力。由於在疫情後更多員工需要返回寫字樓工作,因此律師行正積極在中環尋找寫字樓空間作擴充或整合。該行更認為,今年港島區寫字樓租賃需求預計將保持低迷,導致大多數商業區的租賃活動處於低水平,租金保持疲軟。

九龍區方面,東九龍最新呎租約29元,按月升0.3%,為多區之中較為理想。由於區內不乏大型新供應,吸引租客搬遷,如啟德AIRSIDE錄得全層租務,涉及物業21樓全層面積約3.75萬平方呎,以每呎逾30元租出。新租客為PUMA,該品牌一直使用東九龍物業,早年租用九龍灣國際展貿中心,其後搬至活化工廈項目新明中心,租用兩層涉及5.6萬平方呎。如今轉租AIRSIDE,物業質素明顯提升,同時整合業務,及減少樓面。啟德AIRSIDE項目樓高47層,總樓面190萬平方呎,當中包括32層甲級寫字樓,現出租率料近5成。

王兆麒表示,現時高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下。他預計港島甲級寫字樓租金最高下跌3%,九龍區寫字樓會反升2%。

 

今年第一季空置率將升至19%以上

 

世邦魏理仕也指出,去年底的空置面積升至1430萬平方呎創新高,整體空置率過去12個月內增加1.1個百分點,升至16.4%創新高,導致去年第4季租金按季跌2.3%,全年跌6%,預料今年租金再跌5%至10%,全年新增供應220萬平方呎。

戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝表示,通關後寫字樓的新租賃步伐比市場早前預期的進度緩慢,加上新供應項目相繼落成,空置率難免被進一步推高至19%以上,將超越2004年第一季度18.1%的有紀錄的高位。

他指出,由於高空置持續,預計因今年供應仍多,甲廈租金今年持續下跌。去年第四季甲級寫字樓整體淨吸納量(截至去年11月中)錄得正379,700萬平方呎,主要受九龍西新落成甲廈的預租面積所帶動,使該區本季度淨吸納量錄得正334,200萬平方呎。除中區外,各分區的淨吸納量錄均於本季度重返正數。

蕭亮輝表示,新租賃活動方面,按租賃面積計算,以保險業(39%)佔比最高,其次為銀行及金融業(14%)及公營機構(13%)。另外,預計今年亦有近120萬平方呎新甲級寫字樓樓面落成,預計2024年寫字樓租金將繼續調整,料全年下調7至9%。

 

停賣地是好事

 

中原測量師行執行董事張競達就表示,本港甲級商廈空置樓面大增創歷來新高,這反映最近環球經濟受加息潮影響下,投資者普遍審慎,而企業亦選擇在現今的情況下收縮規模,導致商廈樓面與日俱增。但在租務市場方面,成交宗數卻沒有如買賣市場那樣大幅下跌,原因很簡單,由於經濟疲弱,寫字樓租金下調了不少,部分企業在現今的情況下收縮規模,因此會選擇搬去租金比較便宜的地方,或者更換至面積比較細的寫字樓繼續營業,這亦和空置樓面持續增加不謀而合。

他強調,目前是最差的時間,在可以預見的將來,除非環球經濟有重大的轉變,否則估計寫字樓物業仍然表現疲弱,空置樓面會有進一步加劇的可能性。

不過,他指出,較早前發展局今公布本季度停賣地,沒有推出住宅以及商業地。張競達認為,政府今季度暫停推出住宅及商業地皮,決定屬正確,現時樓市市道差,息口高企、樓價下跌等多項因素夾擊,影響發展商的投地意欲,早前接連有地皮流標,既然全年預計供應量已接近年度供應目標,暫時停止推地未嘗不是一件好事。